濰坊的商業有(yǒu)其特殊性，外來(lái)和(hé)尚念好經的不多(duō)。你(nǐ)若不信？筆者可(kě)以給你(nǐ)捋捋。

濰坊人(rén)購物認哪？非泰華、中百莫屬。

熟悉濰坊商業演進過程的人(rén)都知道(dào)，零售百貨業大(dà)鳄百盛商場(chǎng)在濰坊折戟沉沙；全球500強企業沃爾瑪超市進入濰坊已近10年，前些(xiē)年經營慘淡至極；初設于風筝廣場(chǎng)的銀座商場(chǎng)以關門(mén)告終，遷址到原财富廣場(chǎng)項目後才漸趨向好；在青島商界呼風喚雨的利群超市，其位于濰坊新華路的門(mén)店(diàn)經營卻不靈光，沒能走出撤貨閃人(rén)的宿命；作(zuò)為(wèi)煙台“商業一哥(gē)”的振華商廈，已進入濰坊有(yǒu)年，經營狀況如何有(yǒu)目共睹；至于眼下濰坊的商業格局戰況如何還(hái)有(yǒu)待觀察，不需贅言。

筆者曾求教于業界資深人(rén)士，緣何外來(lái)商業大(dà)鳄在濰坊頻頻遭遇滑鐵(tiě)盧？簡言之原因有(yǒu)幾：濰坊人(rén)消費不保守但(dàn)格外“念舊(jiù)”；外來(lái)商家(jiā)缺少(shǎo)對濰坊人(rén)消費心理(lǐ)、消費行(xíng)為(wèi)與消費習慣的深層次把握和(hé)應對；個(gè)别不良商家(jiā)拿(ná)濰坊人(rén)當“老帽”，以次充好寒了人(rén)心。

再來(lái)看濰坊商業帶頭大(dà)哥(gē)們在忙什麽。

濰百集團旗下的中百集團經過十餘年的砥砺前行(xíng)，已完成了佳樂家(jiā)超市、中百便利店(diàn)、中百家(jiā)電(diàn)城、高(gāo)端家(jiā)裝家(jiā)居和(hé)貨物配送的市域布局，佳樂家(jiā)超市甚至完成了濰坊周邊縣市乃至外埠的布點滲透。

泰華集團在十三年的打拼中，逐步确立和(hé)完成了“商業運營+地産開(kāi)發”雙輪驅動模式的再構。雄踞白浪河(hé)東岸的泰華城，以68萬平米的恢弘體(tǐ)量打造出山(shān)東首個(gè)SHOPPING MALL旗艦，網羅了如H&M、ZARA等國際一線品牌。以此為(wèi)大(dà)本營，泰華集團又相繼開(kāi)發了安丘曼哈頓、青州泰華城，還(hái)成功創建了屬于自己的紅枕快捷酒店(diàn)品牌等。

毋庸諱言,已進入市場(chǎng)化深水(shuǐ)區(qū)的商業地産生(shēng)态環境,越來(lái)越依賴于需求端和(hé)“看不見的那(nà)隻手”，有(yǒu)形之手雖未完全消褪，卻已顯示出無力的乏态。

（一）商業：機會(huì)在三四線

包括但(dàn)不限于個(gè)人(rén)看到的商業運營特點與發展趨勢有(yǒu)：城市核心商圈大(dà)都具有(yǒu)深厚的商業底蘊；城市商圈的形成具有(yǒu)長期性和(hé)自發性特征；城市商圈的一主多(duō)副格局與城市商業副中心成形的漫長化；專業市場(chǎng)的城市空(kōng)間(jiān)布局離心化；社區(qū)購物中心、社區(qū)底商溢價邊際效應的吸聚力退化等。

十八大(dà)前後，“新型城鎮化”成為(wèi)熱詞。可(kě)見的權威解讀是，新型城鎮化的關鍵是人(rén)口的城鎮化，通(tōng)俗地說就是農民變市民。眼下的政策風向，已為(wèi)頂層制(zhì)度設計(jì)預留了出口，意即橫亘在農村人(rén)口與城鎮人(rén)口比例倒挂現象下的制(zhì)度邊界有(yǒu)望消彌，雖然城鄉二元結構不能寄望于在短(duǎn)期內(nèi)消除，但(dàn)不容否認地是，在車(chē)、房(fáng)消費的經濟倚重漸趨飽和(hé)後，人(rén)們的消費重心将重回衣、食，而且是升級的消費。

此前三四線城市消費需求不足阻滞了商業發展進程，随着國內(nèi)經濟增速下滑帶來(lái)境外熱錢(qián)抽離、一二線城市房(fáng)價高(gāo)企、用工成本高(gāo)漲，以及三四線城市經濟增速擡頭，三四線城市人(rén)口外流的勢頭将得(de)以遏制(zhì)，人(rén)口的反向回流，回鄉置業，回鄉創業會(huì)在一個(gè)較長的時(shí)期內(nèi)延續。

返鄉回城群體(tǐ)，特别是大(dà)學畢業返鄉者，在大(dà)城市求學務工的經曆，使其對于新生(shēng)事物的接受能力更強，消費觀念更新，消費欲望更濃，消費更加挑剔，“鲶魚效應”的放大(dà)，将對固有(yǒu)的三四線城市消費理(lǐ)念、消費行(xíng)為(wèi)與消費習慣帶來(lái)巨大(dà)的沖擊，這種效應的暈輪結果是，不在于商業體(tǐ)量有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，就怕不夠好。

（二）體(tǐ)驗式：實體(tǐ)商業的發展趨勢

每一種新事物的創建，總伴随着新舊(jiù)消長之辯。

以媒體(tǐ)為(wèi)例，2000年前後網絡媒體(tǐ)尚未占據主導，彼時(shí)學界、業界對紙質媒體(tǐ)生(shēng)存空(kōng)間(jiān)逼仄的言論甚嚣塵上(shàng)，轉眼15年過去了，雖然紙媒生(shēng)存狀态堪憂，但(dàn)以權威、深度、全面、專業見長的大(dà)報名刊仍是人(rén)們的最愛(ài)。當然紙媒也存在着跨界經營與否，從業者心思浮躁，操守滑坡的問題。其實就媒體(tǐ)發展而言，網絡媒體(tǐ)出現之前，還(hái)有(yǒu)紙媒與電(diàn)媒（電(diàn)台、電(diàn)視(shì)台）誰與争鋒，誰将黯然退場(chǎng)的争論，截至目前，這些(xiē)媒體(tǐ)仍各得(de)其所，各安其道(dào)。

同理(lǐ)，電(diàn)商的崛起對于傳統實體(tǐ)商業的沖擊不容小(xiǎo)觑。去年“雙十一”當天，電(diàn)商的總銷售額突破350億，由此唱(chàng)衰實體(tǐ)商業的輿論沉渣泛起，甚至引發了馬雲與王健林的億元對賭。

創新的動因有(yǒu)內(nèi)外之别。于實體(tǐ)商業而言，其外在壓力來(lái)自于電(diàn)商的圍追堵截，其內(nèi)生(shēng)驅動力在于自身可(kě)持續發展的要求。有(yǒu)識見的專家(jiā)學者和(hé)業界，早在電(diàn)商做(zuò)大(dà)前，已開(kāi)始從理(lǐ)論和(hé)實踐層面探求實體(tǐ)傳統商業的未來(lái)發展路徑，實踐經驗已證明(míng)，脫胎于百貨商店(diàn)的大(dà)賣場(chǎng)加入休閑餐飲、電(diàn)影(yǐng)院線等，能帶動人(rén)流，延長顧客消費駐留時(shí)間(jiān)的體(tǐ)驗式消費，将是未來(lái)實體(tǐ)商業發展的方向。在此方面，泰華城的成功運營已為(wèi)明(míng)證。

（三）昌邑：需要什麽樣的商業

昌邑外來(lái)人(rén)口較少(shǎo)，商家(jiā)經營的消費主體(tǐ)無疑是屬地居民——昌邑人(rén)。

70後乃至更年長者，對于這些(xiē)年昌邑城市面貌變化之大(dà)、變遷之巨感受會(huì)更深些(xiē)，其中不乏對舊(jiù)有(yǒu)商業繁華的群體(tǐ)記憶。“辦年貨逛大(dà)棚，日常采買逛大(dà)棚”。這個(gè)“大(dà)棚”，就是位于老西關街(jiē)的市場(chǎng)。

商業是向心的，商業要有(yǒu)規模、品類全。在物質相對匮乏的計(jì)劃經濟年代，市民口袋裏的錢(qián)不多(duō)，商品采買需求有(yǒu)限，消費信息接收渠道(dào)狹窄，一個(gè)西關市場(chǎng)已能滿足市民的基本需求。

時(shí)光荏苒，碩果飄香，2013年昌邑跻身全國百強縣，昌邑市經濟由量變到質變，跨入全國縣域經濟第一梯隊。區(qū)域經濟發展向好，市民可(kě)支配收入的增加，為(wèi)昌邑商業的大(dà)發展、大(dà)繁榮奠定了基礎。反觀近些(xiē)年昌邑商業的發展，更多(duō)地是社區(qū)商業的餐飲店(diàn)、便利店(diàn)、大(dà)藥房(fáng)、孕嬰店(diàn)等，商業的發展步伐已遠遠滞後于消費需求。昌邑财富階層的高(gāo)端消費向濰坊、青島等上(shàng)一級城市分流；年輕一族晚上(shàng)K個(gè)歌(gē)、玩玩網遊就散場(chǎng)；“望子成龍望女成鳳”的家(jiā)長們在家(jiā)門(mén)口找不到合适的知名早教機構、藝術(shù)特長培訓機構；每到小(xiǎo)長假，家(jiā)庭轎車(chē)一股腦(nǎo)湧向外地，這很(hěn)能說明(míng)昌邑商業結構存在着某些(xiē)問題。

看到此讀者或許要問，昌邑到底需要什麽樣的商業？昌邑商業大(dà)繁榮的新格局該如何建立？怎樣才能實現投資者、經營者、消費者的共赢？

這是昌邑商業進入大(dà)時(shí)代的全新命題。可(kě)喜的是，随着昌邑市十二五規劃的深入推進，市域面積的不斷擴大(dà)，以及城市規劃的控制(zhì)性發展，作(zuò)為(wèi)商業地産有(yǒu)機組成部分——專業市場(chǎng)的空(kōng)間(jiān)布局更趨合理(lǐ)，為(wèi)昌邑市中心城區(qū)集中優勢資源發展現代商業“騰出了空(kōng)間(jiān)”。在肯定機遇的同時(shí)，我們也應看到，“小(xiǎo)而全、亂而散”的社區(qū)商業存量巨大(dà)，缺少(shǎo)統一規劃、管理(lǐ)、運營指導，雖然一定程度上(shàng)為(wèi)社區(qū)及周邊居民提供了生(shēng)活的便利，但(dàn)業态業種高(gāo)度重疊，缺少(shǎo)現代大(dà)商業的業态複合性，産品線的寬度長度，購物休閑娛樂體(tǐ)驗的一次富足。簡言之，昌邑缺少(shǎo)已運營成熟的，有(yǒu)市場(chǎng)号召力、時(shí)尚的、複合的，為(wèi)昌邑人(rén)所認可(kě)的休閑體(tǐ)驗式大(dà)商業，這不僅僅是消費者的遺憾，也是投資者和(hé)經營者的損失。

（四）新嘉城：對味昌邑人(rén)？ 

目前昌邑在建的城市綜合體(tǐ)項目有(yǒu)好幾個(gè)，筆者單獨拿(ná)新嘉城說事的理(lǐ)由如下。

濰坊的商業有(yǒu)其特殊性，一地的商業發展離不開(kāi)對當地客戶的深刻把握。新嘉城的開(kāi)發商是昌邑本土企業——新嘉控股有限公司，在昌邑做(zuò)開(kāi)發29年，有(yǒu)自己忠實的客戶，相對于外來(lái)者，他們更了解昌邑人(rén)，考量當地企業的商業開(kāi)發行(xíng)為(wèi)更容易拽住昌邑商業發展的“牛鼻子”，此其一。

新嘉控股有限公司以住宅開(kāi)發見長，在新嘉城逾30萬平米的體(tǐ)量中，有(yǒu)10萬平米商業，他們的開(kāi)發運營自信來(lái)源于哪？新嘉城大(dà)商業打算(suàn)用哪些(xiē)亮點撬動投資經營者的心理(lǐ)錨點，“俘虜”口味日益刁鑽的消費者的心？這是筆者關注的第二點。

據該項目營銷負責人(rén)介紹，老西關市場(chǎng)是昌邑市中央商務區(qū)的核心，新嘉城大(dà)商業恰恰坐(zuò)落于此，年齡稍大(dà)的人(rén)對這個(gè)地方都非常熟悉，這是項目口口相傳的群衆基礎；新嘉城由高(gāo)端住宅、星級酒店(diàn)、複合商業街(jiē)區(qū)、現代辦公四大(dà)業态組成，住宅業主是大(dà)商業的核心和(hé)常态客戶，新嘉城大(dà)商業做(zuò)的是60餘萬昌邑人(rén)的大(dà)生(shēng)意；“三縱四橫”項目內(nèi)外交通(tōng)組織，不僅将新嘉城分為(wèi)東西兩區(qū)，還(hái)使不同的商業單元相互聯系，交通(tōng)動線更流暢，從經營利好角度看，這種動線規劃能産生(shēng)更多(duō)的“金角銀邊”；從規劃創新角度看，新嘉城西區(qū)商業創新“多(duō)首層”設計(jì)，通(tōng)過加寬外廊、減小(xiǎo)步梯坡度，解決了底層人(rén)流多(duō)高(gāo)層人(rén)流少(shǎo)的運營難題，首層商鋪挑高(gāo)6米的設計(jì)可(kě)實現一層變兩層，增加了展陳面和(hé)倉儲面積。

規劃再精，隻是停留在藍(lán)圖上(shàng)的美好。截至目前，新嘉·時(shí)代廣場(chǎng)東區(qū)商業已有(yǒu)新嘉國際大(dà)酒店(diàn)、佳樂家(jiā)天水(shuǐ)路旗艦店(diàn)、兩岸咖啡、琥珀KTV、科技(jì)市場(chǎng)、昌邑第一女人(rén)街(jiē)等主力店(diàn)投入運營，繁華初現，東西兩區(qū)招商工作(zuò)正有(yǒu)序推進，招商業态包括大(dà)型時(shí)尚動漫城、健身房(fáng)、美容美發SPA、國內(nèi)頂尖品牌休閑餐飲、情景體(tǐ)驗式兒童主題益智遊樂園、品牌連鎖教育培訓機構等。

從已落戶和(hé)拟招商的業态品類看，既有(yǒu)許多(duō)昌邑市民認可(kě)和(hé)熟知的本土品牌，又有(yǒu)具有(yǒu)較強市場(chǎng)号召力國內(nèi)一線品牌，招商運營負責人(rén)稱她們已與國內(nèi)某一線品牌電(diàn)影(yǐng)院線達成初步合作(zuò)意向。

從上(shàng)述已知項目信息推導不難看出，新嘉城大(dà)商業走的是休閑體(tǐ)驗式路線，這正是目前昌邑商業所缺，昌邑市民消費所望。