冷清—火(huǒ)爆—冷卻，僅僅兩年多(duō)時(shí)間(jiān)，樓市就經曆了如此“打擺子”周期，擺脫這樣的反複，建立房(fáng)地産發展的長效機制(zhì)再度提上(shàng)議程。

告别“打擺子”，呼喚長效機制(zhì)

2016年12月16日結束的中央經濟工作(zuò)會(huì)議明(míng)确表示，要堅持“房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運用金融、土地、财稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、适應市場(chǎng)規律的基礎性制(zhì)度和(hé)長效機制(zhì)，既抑制(zhì)房(fáng)地産泡沫，又防止出現大(dà)起大(dà)落。

中原地産首席市場(chǎng)分析師(shī)張大(dà)偉對第一财經分析，過去的房(fáng)地産調控更多(duō)是短(duǎn)期政策，所以經常因為(wèi)經濟走勢不同而出現波動，長效機制(zhì)意味着房(fáng)地産市場(chǎng)發展不能隻靠一時(shí)的應急調控政策，關鍵是需要完善長期制(zhì)度建設，房(fáng)地産稅等長效政策有(yǒu)望加快落地。

“‘刹車(chē)’不能踩太久，光靠需求側調控也遠遠不夠。”萬科總裁郁亮近期在接受《人(rén)民日報》專訪時(shí)說，房(fáng)地産業要實現長期健康發展，關鍵在于利用踩“刹車(chē)”後的寶貴時(shí)機，建立長效機制(zhì)、增加有(yǒu)效供給。

房(fáng)地産調控關鍵還(hái)是要治本，也就是要建立起制(zhì)度框架，包括土地、投融資、住房(fáng)以及稅收制(zhì)度等 。

财政部原财政科學研究所所長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康也認為(wèi)，中國的房(fáng)地産市場(chǎng)就是“打擺子”式的，“之前大(dà)家(jiā)還(hái)擔心冰火(huǒ)兩重天，冰這邊的壓力太大(dà)，好多(duō)三四線城市和(hé)部分二線城市去庫存壓力那(nà)麽大(dà)，沒想到才幾個(gè)月迅速火(huǒ)熱起來(lái)，一線城市和(hé)二線熱點城市房(fáng)價快速上(shàng)漲，各地政府迫不得(de)已，不斷推出各種限購限貸措施，這種‘打擺子’式的表現，再次說明(míng)我們前幾年說的多(duō)輪調控主要是治标，而非有(yǒu)效治本。”

他認為(wèi)，過去的調控都是簡單的調節，光講政策的話(huà)，放寬就是取消限購限貸，收緊就是恢複限購限貸。“這種治标的方式根本不夠用，關鍵還(hái)是要治本，也就是要建立起制(zhì)度框架，包括土地、投融資、住房(fáng)以及稅收制(zhì)度等。”

這其中，房(fáng)地産稅討(tǎo)論多(duō)年，關注度一直很(hěn)高(gāo)。雖然早在上(shàng)海和(hé)重慶展開(kāi)局部試點，但(dàn)房(fáng)地産稅推進過程一直“雷聲大(dà)雨點小(xiǎo)”。有(yǒu)專家(jiā)認為(wèi)，房(fáng)地産稅推廣在技(jì)術(shù)方面不存在問題，主要障礙在于既得(de)利益群體(tǐ)的阻撓。

“放眼看去，世界上(shàng)稍微現代的經濟體(tǐ)，都建立起了住房(fáng)保有(yǒu)環節的稅收制(zhì)度，中國這個(gè)坎遲早要過的，那(nà)麽早一點考慮，争取不那(nà)麽滞後，這也是一個(gè)應有(yǒu)的選擇。”賈康說，房(fáng)地産稅不是“定海神針”，一招決定全局，但(dàn)它是制(zhì)度建設中的一個(gè)必選項。

不過，房(fáng)地産的長效機制(zhì)并不僅僅隻有(yǒu)房(fáng)地産稅，尤其是如果沒有(yǒu)其他相應的制(zhì)度改革做(zuò)配套，那(nà)麽房(fáng)地産稅所起到的作(zuò)用将十分有(yǒu)限。

張大(dà)偉說，房(fáng)地産稅如果稅率過低(dī)，很(hěn)可(kě)能難以覆蓋征稅成本。稅率過高(gāo)，将影(yǐng)響房(fáng)地産行(xíng)業的發展。房(fáng)地産稅未來(lái)是用來(lái)取代地方土地出讓金減少(shǎo)後的地方稅源，在房(fáng)地産依然是經濟重要支撐的情況下，如何推進更需綜合考量。

他認為(wèi)，房(fáng)地産稅是新增實際收稅的稅種，在實際交易中并不能促進增加新供應。雖然短(duǎn)期可(kě)能影(yǐng)響部分投資者抛出房(fáng)源，但(dàn)如果不解決投資隻能依賴房(fáng)産、新建住宅供應少(shǎo)于需求的話(huà)，房(fáng)地産稅依然會(huì)被轉嫁給買房(fáng)者支付。此外，征收房(fáng)地産稅帶來(lái)的持有(yǒu)環節的成本提高(gāo)，也極有(yǒu)可(kě)能通(tōng)過轉嫁給租房(fáng)者、或者其他途徑規避掉。

賈康也認為(wèi)，加快房(fáng)地産稅立法推進改革，需要有(yǒu)一系列的配套。房(fáng)地産稅應該把房(fáng)地産有(yǒu)關所有(yǒu)的稅費放在一起做(zuò)一個(gè)系統的優化。而且必須得(de)到土地制(zhì)度、住房(fáng)制(zhì)度、投融資制(zhì)度改革的呼應。

增加有(yǒu)效供給

這其中，土地供應制(zhì)度改革亦十分關鍵。中央經濟工作(zuò)會(huì)議明(míng)确要落實人(rén)地挂鈎政策，根據人(rén)口流動情況分配建設用地指标。要落實地方政府主體(tǐ)責任，房(fáng)價上(shàng)漲壓力大(dà)的城市要合理(lǐ)增加土地供應，提高(gāo)住宅用地比例，盤活城市閑置和(hé)低(dī)效用地。

當前，由于土地在地區(qū)之間(jiān)的供需錯配，導緻部分一二線城市土地供應不足，房(fáng)價高(gāo)速上(shàng)漲。而大(dà)部分三四線城市土地供應過剩，庫存高(gāo)企，即使現在不再增加土地供應，多(duō)年都不能消化完，存在土地浪費、效率低(dī)下等問題。

全國房(fáng)地産商會(huì)主席顧雲昌曾在接受媒體(tǐ)采訪時(shí)認為(wèi)，目前我國房(fáng)地産存在的問題是供給側的問題，也就是供給側方面的土地供需錯位。2008年以來(lái)，在我國的城鎮化建設中，土地的城鎮化和(hé)人(rén)口的城鎮化出現了扭曲，土地城鎮化使大(dà)量中小(xiǎo)城市周圍的農田變成了城市建設用地，而人(rén)口城鎮化使大(dà)量的人(rén)口從農村來(lái)到中小(xiǎo)城市，走向現代化大(dà)城市，也就是土地的供應和(hé)人(rén)口的流向是相反的，北京、上(shàng)海、深圳等城市沒有(yǒu)更多(duō)的土地供應甚至是無地供應，但(dàn)人(rén)還(hái)在流入。

因此，要解決這個(gè)問題，就必須建立起人(rén)地挂鈎的制(zhì)度。廈門(mén)市房(fáng)地産中介行(xíng)業協會(huì)副會(huì)長王崎對第一财經表示，未來(lái)在土地供應方面，一二線熱點城市的土地紅線應當适當放寬，把周圍的三四線城市的土地指标轉移到一二線熱點城市。這樣在滿足一二線城市發展需要的同時(shí)，也能促進三四線城市的集約化發展。

王崎說，像北上(shàng)廣深這些(xiē)一線城市和(hé)廈門(mén)、南京這些(xiē)二線熱點城市，他們發展農業的附加值本來(lái)就不高(gāo)，還(hái)不如在城市之間(jiān)進行(xíng)合理(lǐ)分工，讓這些(xiē)地方努力發展好城市經濟，讓以農業為(wèi)主的地方努力發展好農業。

“現在大(dà)中城市蓋樓，最大(dà)問題是土地供應量不足。表面上(shàng)看，這些(xiē)城市能用于開(kāi)發建設的土地确實很(hěn)少(shǎo)了，但(dàn)往深裏分析，也與土地供應制(zhì)度有(yǒu)關。”郁亮說。

現行(xíng)《土地管理(lǐ)法》規定，任何單位和(hé)個(gè)人(rén)進行(xíng)建設，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有(yǒu)土地。因此，農民集體(tǐ)所有(yǒu)的土地在出讓、租賃時(shí)是受到限制(zhì)的，不能與國有(yǒu)建設用地同等入市。于是，就形成了城鄉二元結構的土地制(zhì)度。改革這種土地制(zhì)度的呼聲早已有(yǒu)之。

郁亮分析，過去城市發展起步階段，土地強制(zhì)收儲、政府“一個(gè)口子”供地的方式曾經發揮過重要作(zuò)用，但(dàn)在目前，存量土地漸成主流，征收拆遷成本大(dà)幅提高(gāo)，“地拆不動，就供不出來(lái)”。他建議，我國可(kě)以探索建立土地市場(chǎng)多(duō)元化供應制(zhì)度，允許讓有(yǒu)土地一方根據規則跟買地的人(rén)談、讓市場(chǎng)主體(tǐ)自行(xíng)談判交易，從而提高(gāo)存量土地流轉效率、快速增加有(yǒu)效供給。

據新華社報道(dào)，土地管理(lǐ)法修改已列入十二屆全國人(rén)大(dà)常委會(huì)立法規劃。全國人(rén)大(dà)環資委指出，現行(xíng)土地管理(lǐ)制(zhì)度特别是農村土地管理(lǐ)制(zhì)度與社會(huì)主義市場(chǎng)經濟體(tǐ)制(zhì)不相适應的問題日益顯現，表現為(wèi)土地征收制(zhì)度不完善，宅基地用益物權難落實，土地增值收益分配機制(zhì)不健全，農村集體(tǐ)經營性建設用地不能與國有(yǒu)建設用地同等入市、同價同權等。為(wèi)此，多(duō)名全國人(rén)大(dà)代表提出議案，建議修改土地管理(lǐ)法。目前，國土資源部已形成了土地管理(lǐ)法修正案草案初稿。

此外，房(fáng)地産的長效機制(zhì)還(hái)應包括城市住房(fáng)制(zhì)度等方面的改革，未來(lái)必須促進房(fáng)地産投資盈利模式轉變，由短(duǎn)線投機的方向引導到長線投資的合理(lǐ)方向，使經營模式由單一的“隻售不租”變為(wèi)“租售并舉”，這也是長效機制(zhì)的一個(gè)重要方向。

郁亮認為(wèi)，在商品房(fáng)市場(chǎng)外，應大(dà)力發展租賃市場(chǎng)，為(wèi)新市民提供更多(duō)可(kě)承受的住房(fáng)；借助軌道(dào)交通(tōng)，加快建設既有(yǒu)産業功能又有(yǒu)居住功能、既宜居又宜業的衛星城和(hé)城市群，從而疏散核心城區(qū)人(rén)口，并為(wèi)大(dà)量新市民家(jiā)庭提供符合其收入水(shuǐ)平的購房(fáng)定居機會(huì)。